L’ouverture d’une agence immobilière requiert de suivre une réglementation stricte propre au secteur de l’immobilier. Entre diplômes, statuts juridiques, immatriculation, franchise… Découvrez tout ce qu’il est nécessaire de savoir pour mener à bien votre projet.
Ouvrir une agence immobilière : sous quelles conditions ?
Au-delà des qualités spécifiques de l’agent immobilier (aisance relationnelle, écoute, rigueur…), entreprendre et devenir chef d’entreprise d’une agence immobilière, demande de justifier auprès d’autorités administratives des compétences particulières. Concrètement, comment procéder et par où commencer ?
Obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier
Selon la Loi Hoguet du 2 janvier 1970, les professionnels de l’immobilier ont l’obligation de détenir une carte professionnelle, un bulletin n° 2 du casier judiciaire nationale vierge de toute censure à exercer, une assurance de responsabilité civile professionnelle ainsi qu’une garantie financière.
L’aptitude professionnelle
Pour obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier, vous devez impérativement fournir auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale :
- Un diplôme de niveau bac+3 ou un titre équivalent de niveau II inscrit au RNCP, validant des études juridiques, économiques ou commerciales (licence en droit, économie, commerce) ;
Ou
- Un BTS professions immobilières ou un DUT carrières juridiques de spécialisation immobilière ;
Ou
- Un diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeubles
Ou
- Un baccalauréat ou un titre équivalent de niveau VI inscrit au RNCP validant des études juridiques, économiques ou commerciales + justifier d’une expérience de 3 ans minimum sur un poste se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970;
Ou
- Ne détenir aucun diplôme et justifier d’une expérience de 10 ans sur un poste se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.
Le bulletin n° 2 du casier judiciaire
Ce document rassemble toutes les condamnations judiciaires et les sanctions administratives éventuelles. Il ne peut pas vous êtes délivré. Seules les autorités administratives, dont la CCI sont habilitées à consulter le bulletin n° 2 du casier judiciaire national (article 3, II. du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
Pour ouvrir une agence immobilière, vous ne devez pas avoir fait l’objet d’une faillite personnelle ou d’une autre mesure définitive d’interdiction. Vous ne devez pas non plus avoir été condamné pour certaines infractions énumérées à l’article 9 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
L’attestation de garantie financière
La garantie financière fait partie des garanties obligatoires pour les professionnels maniant des fonds. Elle est un gage de professionnalisme auprès des futurs clients et également de sécurité financière vis-à-vis des montants que vous devrez gérer en tant qu’intermédiaire. Elle vous protège des risques liés à vos missions et assure le remboursement des fonds en cas d’erreur.
Ce document doit être souscrit auprès d’une compagnie d’assurance agréée ou d’un établissement de crédit. La garantie financière peut également être souscrite auprès du Trésor public, de la Caisse des dépôts ou de la Banque de France.
L’assurance de responsabilité civile professionnelle
L’assurance responsabilité professionnelle (RCP) couvre les risques de dommages corporels, matériels, immatériels en lien avec vos missions professionnelles. En tant que chef d’entreprise, elle est obligatoire pour créer une entreprise immobilière. Ce contrat d’assurance doit également être souscrit pour les agents habilités par le titulaire de la carte professionnelle.
Le compte séquestre
Un professionnel de l’immobilier qui compte détenir ou déposer des fonds doit impérativement ouvrir un compte séquestre auprès d’un établissement de crédit.
Le séquestre représente la somme d’argent versée lors de la signature de la promesse de vente. Il permet de prouver la capacité financière de l’acheteur et servira d’élément de paiement final.
Tous ces documents/attestations doivent être déposés à la CCI pour la création de votre carte professionnelle d’agent immobilier.
Quelles autres démarches administratives pour ouvrir une agence immobilière ?
SARL, SAS, SASU, EURL EI, comment choisir son statut juridique pour créer une entreprise immobilière ?
Pour ouvrir une agence immobilière, vous serrez dans l’obligation de créer une société. En effet, le statut de micro entrepreneur est interdit. Le choix du statut juridique est une décision importante.
Indéniablement, il impacte directement sur le régime social et fiscal du dirigeant, et également sur la protection de son patrimoine.
Il est vivement recommandé de se faire conseiller par un expert-comptable pour sélectionner le statut qui vous correspondra le mieux.
La Société à responsabilité limitée (SARL) et la Société par action simplifiée (SAS) sont des statuts juridiques de prédilection si vous êtes plusieurs associés.
La Société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) et l’Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) sont les statuts choisis si vous êtes seul à ouvrir une agence immobilière.
L’immatriculation au RCS
Monter une agence immobilière est une activité commerciale. Il sera nécessaire de s’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en vous rendant au Centre de formalité des entreprises (CFE) ou en vous rapprochant du greffe du tribunal de commerce compétent.
L’immatriculation au RCS doit être réalisée entre le mois qui précède le début d’activité et les 15 jours qui suivent le début d’activité.
L’attestation d’habilitation (si vous employez des agents)
Ce document est à fournir aux salariés ou agents de votre agence immobilière. Il permet de justifier de leur qualité. L’attestation d’habilitation les autorise à négocier et à s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.
Créer une agence immobilière indépendante ou une franchise ?
Dernière ligne droite pour ouvrir son agence immobilière, la question de rejoindre un réseau de franchise ou de garder son indépendance.
Agence immobilière indépendante
Choisir de rester indépendant est synonyme de liberté totale en ce qui concerne la stratégie marketing et la communication de votre agence immobilière. Indéniablement, il y a des côtés positifs à cela. Vous êtes votre propre patron et gérez votre entreprise et vos missions comme bon vous semble.
Cependant, en restant indépendant, vous devrez gérer toute la partie communication de votre agence (site web, logo, réputation…), prospecter et développer seul votre enseigne. Si vous êtes du métier depuis nombre d’années et que vous avez constitué un bon réseau, la décision de rester indépendant peut être une bonne solution.
Toutefois, choisir de créer une entreprise indépendante au lieu de franchisée suppose de prendre des risques financiers. Vous ne pourrez compter que sur vos propres fonds. Une agence immobilière indépendante pouvant mettre plusieurs années avant d’être lucrative.
La franchise immobilière
Choisir d’ouvrir une agence immobilière franchisée, c’est d’adhérer à un réseau. Le réseau met à votre disposition des outils (supports publicitaires, supports commerciaux, rattachement au site internet de la franchise…). Ce qui rend quasiment nuls vos besoins en termes d’investissements marketing.
Vous êtes toujours votre propre patron, mais être affilié à une enseigne de renom connue du grand public. C’est également un gage de confiance pour les futurs clients. Si dans votre région vous êtes en concurrence directe avec d’autres agences immobilières, utiliser une marque familière pourra faire la différence.
Toutefois, étant donné que le réseau vous accorde sa marque, vous devrez reverser un pourcentage sur les ventes réalisées.